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    【庭審再現】物業服務不到位,如何討公道?

    2016/6/19 20:06:37點擊數()

    保安不盡職責,衛生維護差,防盜措施不力,業主能否拒交物業費?共有物業用房被占用經營,業主如何維權?物業公司應先服務還是先收費?


    近年來,對于頻繁爆發的物業費糾紛,國務院、最高人民法院先后出臺了物業管理或物業糾紛的行政法規、司法解釋,江蘇省政府也曾出臺地方行政規章,然而由于形勢發展很快,不少實踐中的問題沒有具體涉及。2015年6月,江蘇省海安縣人民法院審判委員會制定《關于審理物業服務費用糾紛案件的若干意見》(文中簡稱《審理意見》),對以上“盲區”逐一進行清掃。


    今年6月1日,海安法院向社會通報了審理物業服務合同糾紛案件的情況及特點,公布了一批物業糾紛典型案例,并逐案進行點評,引導廣大業主增強法律意識,有效維護自身的合法權益。


    王霖玉 攝


    房屋質量有問題拒交物業費敗訴


    2007年1月,業主程某購買了海安縣金海國際花園小區商品房一套。2013年1月1日,東湖公司與金海國際花園業主委員會簽訂物業管理合同。合同第24條免責條款中明確約定,因甲方(業主)或第三人故意、過失所致的任何損害或因乙方(東湖公司)的非職務行為所造成的損害,東湖公司不承擔責任。


    2013年1月,程某所購房屋外墻滲水導致室內墻面起泡和空鼓、地板變形等。程某與開發商、東湖公司、施工單位三方協商達成處理方案,但經多方多次修理未能修復。同年,程某停在小區消防通道的車輛被他人扎破車胎。程某找東湖公司協助解決事宜,東湖公司經查看監控,基于案涉小區存有死角,程某的車輛被誰所扎無法查明,遂告知程某報警解決。但程某認為東湖公司物業服務不達標,拒不繳納2013年全年物業服務費1865.16元。東湖公司多次向程某索要未果,遂向法院提起訴訟。


    海安法院經審理認為,東湖公司與金海國際花園業主委員會簽訂的書面物業服務合同合法有效。原告履行了物業服務義務,作為小區業主應當支付相應費用。被告程某辯稱案涉房屋存在質量問題且找過原告維修,原告存在修理不善等服務不當行為,但房屋質量問題不是物業服務的內容。被告有關因房屋質量問題所致的維修義務,應向相關責任人主張,故對其上述辯解意見法院不予采納。至于被告車胎被扎一事,法院認為,車輛被扎非原告所為;依據雙方合同約定,并未有原告履行物業服務義務不當的證據,且合同約定由于第三人侵權導致被告的損失,不能苛責原告。被告以此為由拒絕繳納物業費用無法律依據。遂判令被告程某給付原告東湖公司物業服務費1865.16元。雙方在法定上訴期內均沒有提起上訴。


    ■法官說法■
      
    物業公司只需盡到
    善良管理人義務

      該案承辦法官潘秀宗介紹說,《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定,經書面催交,業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費,物業服務企業請求業主支付物業費的,人民法院應予支持。針對現實中業主最為普遍的服務不達標的抗辯意見,《審理意見》進一步規定,業主以物業服務不達標為由進行抗辯并要求減免物業服務費用,人民法院應當要求業主說明不達標的具體情形;物業服務人能夠證明其已經履行了合同的主要義務,物業服務范圍內的秩序有序、清潔,安全保衛工作基本到位,業主要求減免物業服務費用的抗辯理由不予采納。

      潘秀宗介紹說,不少業主因房屋質量、小區偷盜行為等遷怒物業公司,并拒交物業費。依據權責利相對等原則,物業公司只要做到了其職責范圍內的事情(比如小區攝像頭良好,巡邏人員定點巡視),其就算履行了善良管理人的注意義務,不能苛求物業公司對小區內所有事情負責,對于超出物業公司職權范圍內的事情,業主可以請物業公司協助,找相關部門及人員予以解決。


    限制業主使用電梯物業公司構成侵權


    2011年7月,周先生在海安蘇建花園小區購得涉案房屋。2013年12月,明德公司與該小區業主委員會簽訂物業服務合同。合同約定,明德公司為小區提供物業服務,服務內容包括房屋建筑共用部分的維修、養護和管理;共用設施、設備的維修、養護、運行和管理,包括公用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明等;并對物業服務期限、收費標準、違約金及免責事由等作出約定。2014年1月1日,明德公司入住小區并提供物業服務。


    后周先生以其進戶自來水堵塞,明德公司推脫給自來水公司,小區東邊和北邊的飯店排放的油煙及噪音影響其生活,2樓商業房樓頂露臺長期無人打掃等理由,未繳納2014年1月1日至2015年12月31日的物業服務費。明德公司自2015年5月多次書面催繳無果后,對周先生的門禁卡信息進行了處理,限制其使用電梯。為此,周先生訴至法院,要求被告明德公司停止侵權行為,并賠償因為電梯禁用造成其上班遲到扣發的獎金及精神損害賠償等損失共計3000元。


    案件審理中,承辦法官在查清基本事實的基礎上,與雙方共同就本院關于物業服務費糾紛案件審理意見進行解讀,首先明確被告明德公司雖為自身合法權益實現,才采取了限用電梯的措施,但這是一種侵權行為,且與物業服務的宗旨相違背。同時向原告周先生進行了法律釋明,對本物業服務區域內存在的違規經營、噪音污染、私搭亂建、私自更改樓體結構等違反法律法規的行為,根據相關法律,物業服務人的義務僅為協調處理義務。在明確各自權利義務的基礎上,雙方經協商后,就被告明德公司立即停止侵權行為、原告的損失及物業費繳納等事項達成了一致意見。


    ■法官說法■


    以侵權手段實現利益不受法律支持


      海安法院民一庭庭長盧義林介紹說,合理使用小區內的公共設施,是業主的權利,物業公司限制業主使用電梯,是一種侵權行為,雖然起因系業主拖欠物業費而引起,看似是為了維護自身合法權益不得已而為之,但物業公司索要物業費,可以通過催繳的方式來行使權利,在催繳后業主仍不繳納的,還可以通過支付令或者直接訴訟的方式解決,所以這種以侵權手段實現自身利益的做法是不受法律支持的。

      盧義林說,為了防止業主濫用權利,規范物業服務行為,維護物業服務秩序,《審理意見》第14條明確,業主拖欠物業服務費用,物業服務人采取停止對業主供應水、電、氣等或不恰當的限制業主使用門禁、電梯等制約手段,影響業主正常生活的,業主有權要求物業服務人排除妨礙,造成損失的有權要求賠償。同時,《審理意見》第12條規定了物業公司有公布房地產、價格、城市管理、規劃、交通、工商、環保、質量監督等行政管理部門的投訴舉報電話的義務,旨在通過相關部門的監督對物業公司起到一定的威懾作用。


    拿房后未裝修入住判業主按八折交費


    2007年6月,李某購買了海安縣中洋現代城一套住宅。2009年1月,李某辦理了房屋交接手續,并與中鴻公司簽訂了前期物業管理服務協議。協議第4條約定,物業服務費自房屋交付之日起計收,預繳1年,之后每半年預繳1次;正常收取期間,因李某空置房屋,按全額計收。2013年12月,中鴻公司與中洋現代城業主委員會簽訂書面物業服務合同。合同約定,中鴻公司為中洋現代城提供物業服務,繳費期限按年計算,業主應當在每年的第一個季度內履行繳納義務,逾期繳納的應繳納違約金;因業主原因閑置房屋,按全額計收物業服務費。


    因李某領取案涉房屋后未裝修入住,雙方就物業費產生糾紛。2013年3月、2015年7月,中鴻公司通過特快專遞向李某催收物業費未果,于2015年8月訴至法院,請求判決被告李某支付2013年至2015年物業服務費7456.75元及違約金。


    海安法院經審理認為,中鴻公司具有物業服務一級資質,業主委員會有代表業主簽訂物業服務合同的權利,雙方簽訂的物業服務合同以及被告李某與中鴻公司簽訂的前期物業服務合同合法有效。鑒于被告交房后確未裝修入住,原告的服務成本相應會有所減少;同時,考慮案涉合同為原告起草的格式合同,且南通地區確有未入住房屋可以減少部分服務費用的相應規定,綜合管轄區域內物業收費的具體情形,對于被告應當繳納的物業服務費按照雙方協議約定價款的80%予以酌情調整,認定為5965.4元,遂判決被告李某給付中鴻公司2013年至2015年物業服務費5965.4元及違約金。雙方在法定上訴期內均沒有提起上訴。


    ■法官說法■


    酌減收費體現了權利義務相一致原則


      該案承辦法官賁華介紹說,隨著物業服務日益深入城市居民生活,物業相關法律和政策也漸漸普及,空置房物業費打折這個說法在社會上流傳甚廣。若是雙方物業服務合同中明確約定“因業主原因閑置房屋,按全額計收物業服務費”,應該如何處理呢?

      賁華說,在房產銷售領域,“空置房”是指房屋竣工一年后沒有售出的房屋,因此類房屋的物業費應由建設單位繳納,故在物業服務領域的“空置房”應當是指已經銷售并交付給業主但未入住的房屋。這里的“入住”包括進駐裝修,因為房屋交付給業主后,業主對房屋已經享有基本的處分、使用權利,進駐裝修后就會產生生活和裝修垃圾,業主即開始實際享受關涉自身利益的物業服務,此時不能再視為是空置房。而本案中,李某領取房屋后即一直閑置,未裝修入住,未實際享受物業服務,物業公司的服務成本相應有所減少,根據權利義務相一致原則,考慮到案涉物業合同為原告起草的格式合同,作出酌減收取物業費的判決。



    ■司法觀察

    和物業打官司,為啥業主敗訴多

    近年來,物業服務費用糾紛呈大幅上升趨勢,這類糾紛不僅涉及到業主和物業服務人的利益,而且事關城市管理的民生問題。2013年以來,海安法院針對物業服務行業中存在的問題進行廣泛調研后發現,物業服務糾紛中問題最多的就是物業費的收繳問題。僅2013年上半年,該院就接到上百起物業糾紛案件,超過九成是物業公司起訴業主拖欠物業費。

      而業主主要基于以下理由而拒交物業費:一是認為雙方無物業合同;二是認為自己沒有實際入??;三是對物業服務水平不滿意,認為物業服務不達標。其中,第三點是引發訴訟的最主要原因。而在業主不滿物業服務拒交物業服務費,被物業公司起訴的案件中,最后業主幾乎無一例外地被法院判決敗訴。對此,有相當一部分的業主表示出疑惑與不滿。為啥和物業打官司,業主多敗訴?如果物業服務不到位,業主又該如何為自己討回公道呢?

      江蘇審判業務專家、海安縣人民法院院長王平介紹說,我國的《物業管理條例》規定,只要在物業公司提供了基本物業服務的前提下,業主都應該交納服務費用,這也是合同義務。也就是說,物業公司的工作做得不好,不能構成業主拒絕繳納物業費的理由。而在物業公司的日常管理中,如果業主拖延或拒交納物業費,物業公司常采取的手段就是斷水斷電,限制你門禁,不讓你上電梯,這時你向哪個部門反映都不可能解決問題。雖然法律規定,如果物業公司的行為損害了業主的利益,造成業主損失的,業主可以請求賠償,但還需證明斷水斷電給你造成的經濟損失是多少?如果證明不了,法院是不會支持你的主張的。

      王平說,如果業主對小區物管服務不滿意而拒交物管費,因此被告上法庭,法院一般會判決業主敗訴,但如果確實是物業的某項服務很差,業主可對物管公司提出反訴,要求對所欠物管費少交或者不交。但業主需要向法庭提供物管公司服務不到位的證據,主要是兩方面:業主個人住宅中,物管本應上門解決的問題卻一直未處理的,業主進行拍照、錄像取證,其后上門告訴物管,通過錄音記錄對方答復;另外,收集物管對小區環境服務不周到之處的證據。同時表明,因為物管服務打折,物管費不能按此前約定價格收取,要求降低物管費甚至不交,這時就很有可能得到法院的部分支持。如果業主不愿反訴,也可拿著該類證據直接和物業公司交涉。

      “在這里需要解釋一下的是,我們于去年6月份起草的《審理意見》是在現有法律的框架下,對我縣出現的一些物業收費問題進行的總結,尤其是針對目前物業糾紛中矛盾最尖銳,問題最多的物業收費問題進行了一個更加詳細的規范。同時,是嚴格依照合同法、物權法、《物業管理條例》、《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等法律、法規和司法解釋的規定,還參照了《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省高級人民法院關于審理物業服務合同糾紛案件若干問題的意見》等地方性規定和意見,并結合了我縣出現的物業費糾紛的新情況,經本院審判委員會逐條討論而最終得以確定?!蓖跗秸f,該《審理意見》是對外公開的,也就是說海安的所有物業服務人都可以看到,目的就是要對物業服務人以及物業使用人進行合理指引,告誡他們哪些行為可以做,哪些行為不能做,哪些行為做了是需要承擔法律責任的,最終通過指引來規范物業服務行為,提高物業服務質量,引導物業服務人以及物業使用人樹立物業服務商品化的理念。



    來源:人民法院報

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