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    身邊案例告訴你,物業官司該如何打?

    2017/8/13 21:28:14點擊數()

    城市生活中,每家每戶都會與物業打交道,其中的矛盾與糾紛在所難免。8月2日上午,北京一中院發布《涉物業糾紛審判白皮書》,梳理了五年來審理的物業糾紛案件基本情況和特點,并總結典型案例,針對不同類型的物業糾紛,提供借鑒和指引。石家莊房產律師郭峰石家莊債權債務糾紛律師郭峰選其中有代表性的案件,供大家參考。



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    身邊案例告訴你官司如何判

    案例一:業主委員會的知情權受限制


    案情概要:2012年,昌平某小區業委會起訴要求,物業公布包括建設用地規劃許可證、竣工驗收報告、對外廣告合同等資料。


    法院裁判:物業企業對僅對涉及業主合法權益有關的信息負有披露義務。


    本案中,物業就小區內裝修費、供暖服務收費及供暖維修情況進行了說明,并對3年的物業服務項目收支情況進行了公示,應視為物業企業已經履行了公示義務。對于業委會要求的公示文件,因物業否認持有上述文件,故在缺乏證據佐證的情況下,法院無法支持業委會的訴訟請求。最終法院一二審判決駁回了業委會的訴訟請求。


    案例二:業主委員會不能主張名譽權保護


    案情概要:昌平區某業委會認為該小區物業利用短信群發的形式,侵害業委會名譽權,起訴至法院,要求小區物業停止侵權并賠禮道歉。


    法院裁判:業主委員會是業主大會的執行機構,業主委員會享有的權利、承擔的義務都要落在業主身上。此外,業主委員會不具有單獨可支配的財產,并不具有承擔民事責任的能力。據此,業主委員會既非法人,也非其他組織,其既不具有獨立的人格尊嚴,也不具有財產利益,故業主委員會并非享有名譽權的民事主體。最終,法院一二審均駁回了業委會的訴訟請求。


    案例三:物業撤離前須交接“工作”


    案情概要:海淀區某小區于2001年交付給業主使用,該小區由開發商指定甲公司提供前期物業服務。2015年1月,小區召開業主大會,選聘乙公司為小區物業企業。


    2015年4月14日,小區業委會向甲公司遞交了《交接通知》,但甲公司仍滯留小區,拒絕移交相關材料。故業委會訴請法院依法判令甲公司立即撤離。


    法院裁判:二審法院認為,依據《物業管理條例》規定,物業撤離服務區域應當以交接為前提,否則可能影響全體業主權益。本案中,業委會主動放棄交接的訴訟請求,使物業撤場的前提條件不能成就,從全體業主的利益為出發點考量,法院不宜單獨判決甲公司從小區撤離。


    案例四:物業對小區的違章建設有報告責任


    案情概要:昌平區某小區的業主張某,以小區存在違建,物業未盡到制止、處理的責任為由,起訴物業協助相關機關拆除違建。


    法院裁判:經法院查詢,該物業已及時向有關行政管理部門報告,盡到了報告的義務。管理部門已經向業主下發了《責任改正通知書》和《談話通知書》,亦說明相關行政執法部門已經了解到違建的情況。履行拆除違法建筑職責的部門應為政府的主管部門,張某要求物業企業負責“拆違”缺乏法律依據。


    案例五:單個業主不可以“服務不達標”拒交物業費


    案情概要:國投文化公司以中海投公司欠付330萬物業費為由訴至法院。中海投公司抗辯認為,國投文化公司提供物業服務不達標,因此拒交物業費。


    法院裁判:物業服務具有整體性和不可分割性,涉及全體業主和整個社區的公共利益。其所提供的很多物業服務是針對全體業主的,如果因為物業的服務只是存在微小瑕疵或多收了少許不合理的費用,業主便拒絕繳納全部物業費,這樣的做法有悖于利益平衡原則。最終一二審法院未支持中海投公司的上述答辯理由,判決其支付物業費。


    案例六: 業主私搭亂,建物業有權要求恢復原狀


    案情概要:業主王某擅自對其居住陽臺進行改造,物業以影響小區整體形象、對其他住戶造成安全隱患為由,將王某訴至法院要求其將陽臺恢復原狀。


    法院裁判:雖王某辯稱改造陽臺已經過其他業主同意,但法院認為,即使該情況屬實,僅有部分其他業主簽字認可表示同意,亦不構成擅自改造房屋陽臺的正當理由。小區業主對其所居住房屋存在拆、改等違建行為時,物業企業有權依據物業服務合同或者業主公約的規定要求業主恢復原狀。

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